Hypotheek en belasting

 Fiscale informatie
Het kopen of het in bezit hebben van een eigen woning heeft gevolgen voor uw aangifte inkomstenbelasting.
We zullen u deze begrippen toelichten.


Eigen woningforfait
Als woningbezitter moet u bij de aangifte inkomstenbelasting van de belastingdienst het eigenwoningforfait opgeven.
(Vroeger was dit het huurwaardeforfait ).
Het eigenwoningforfait is een bedrag dat u bij uw inkomen moet optellen.
Het eigen woningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van uw eigen woning.
De WOZ-waarde wordt vastgesteld door de gemeente in de WOZ-beschikking.
Het forfait bij een waarde van de eigen woning
tussen  0,--         en  12.500,-- is het forfait nihil
tussen  12.500,-- en  25.000,-- is het forfait 0,3%
tussen  25.000,-- en  50.000,-- is het forfait 0,45%
tussen  50.000,-- en  75.000,-- is het forfait 0,6%
van meer dan            75.000,-- is het forfait 0,8% met een maximum van  7.800,--  euro
 Overigens geldt het forfait alleen als u de woning ook daadwerkelijk bewoont.
Uw woning in aanbouw of verbouw welke u nog niet bewoont valt dus niet onder deze regeling. Hetzelfde geldt voor uw "oude" woning die u al verlaten heeft maar nog te koop heeft staan..


Aftrekbare kosten
Bij aankoop van een woning maakt u kosten voor uw financiering.
De financieringskosten zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Als voorwaarde geldt:  financiering aangewend voor aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning.
Deze kosten kunnen worden meegefinancierd in uw hypotheek en zijn aftrekbaar.
De volgende financieringskosten zijn aftrekbaar:
 - Afsluitkosten:
De geldgever rekent afsluitkosten bij het afsluiten van een hypotheek. Veelal 1% van de hypotheeksom..
De afsluitkosten zijn aftrekbaar voor zover deze niet meer bedragen dan 1,5% van uw geldlening  tot maximum van Euro 3.630,--. .
-  Notariskosten
De notaris rekent kosten voor het opstellen van de hypotheekakte .
Niet aftrekbare notariskosten: transport- ofwel leveringsakte.  Deze kosten zijn niet aftrekbaar.
Alleen de kosten van de hypotheekakte zijn aftrekbaar.
- Kosten Nationale Hypotheekgarantie
Indien uw hypotheek wordt gesloten met Nationale Hypotheekgarantie betaalt u een eenmalige bijdrage van 0,30% van het geleende bedrag.
Deze bijdrage heet de borgtochtprovisie en is fiscaal aftrekbaar.
- Taxatiekosten
Bij de aankoop van een bestaande woning zal u een taxatierapport moeten laten opmaken.
De kosten hiervoor bedragen volgens het standaard NVM-tarief 0,185% van de taxatiewaarde.
Deze kosten zijn aftrekbaar voor de belasting.
- Boeterente bij oversluiting
Indien u uw huidige hypotheek oversluit naar een hypotheek tegen een lagere rente,  zal u een boeterente aan de "oude"geldgever moeten betalen.
Deze boeterente is fiscaal aftrekbaar.
- Rente tijdens de bouwperiode
Wanneer u een nieuwbouwwoning heeft gekocht zal u hypotheek al ingegaan zijn , voordat uw nieuwbouwwoning is opgeleverd/gebouwd..
U begint dan ook al rente te betalen. Deze rente kan dan worden meegefinancierd.
Dat houdt in dat de te betalen rente wordt voldaan uit uw het extra meegefinanceerde bedrag..
Hierdoor heeft u tijdens de bouw van uw nieuwe woning geen "dubbele"lasten
Uw maandlasten van uw huidige hypotheek of huurwoning zullen immers ook nog betaald moeten worden.
Deze bouwrente is eveneens fiscaal aftrekbaar.
 

Renteaftrek
Rente die u betaalt voor uw hypotheek is fiscaal aftrekbaar.
Als eis geldt dat de hypotheek is aangegaan ten behoeve van :  aankoop, verbetering of onderhoud van de woning welke  uw hoofdverblijf is.
- Hoofdverblijf
Hypotheekrente is alleen aftrekbaar wanneer u de woning als hoofdverblijf gebruikt. Een woning is uw hoofdverblijf indien u de woning ook feitelijk als vaste woon- en verblijfplaats gebruikt.
Rente die u betaald voor een 2e woning is niet aftrekbaar.
Omdat dat deze voorwaarde niet altijd passend is zijn er voor de praktijk twee belangrijk uitzonderingen.
- Woning in aan- of verbouw:
Indien uw nieuwe woning nog gebouwd of verbouwd moet worden dan kunt u deze nog niet gebruiken als uw hoofdverblijf.
Indien u deze woning over maximaal 2 jaar wel gaat bewonen, dan kunt u toch uw betaalde hypotheekrente fiscaal aftrekken.
- Oude woning nog niet verkocht
Het kan natuurlijk gebeuren dat u uw oude woning nog niet heeft verkocht. U bent al wel verhuisd en uw oude woning staat nog te koop.
De rente voor uw oude woning is dan nog tot maximaal 2 jaar aftrekbaar. Voorwaarde is wel dat uw oude woning leeg staat.
Indien u de woning in de tijd verhuurt heeft is de rente niet aftrekbaar. Huuropbrengsten zijn daarentegen onbelast.


Wie kan de rente in aftrek brengen
 Gehuwden kunnen de renteaftrek in elke gewenste verhouding verdelen.
Er mag dus gekozen worden voor de verdeling die tot de grootste belastingteruggave leidt. Bovendien mag deze verdeling elk jaar opnieuw worden gemaakt.
Wel geldt dat de toerekening van het eigenwoningforfait in gelijke  verhouding dient plaatsvinden.
Hoe verdelen samenwonenden de renteaftrek
Samenwonenden met fiscale partnerschap geldt als gehuwden. Elke verdeling is mogelijk.
Indien u minimaal 6 maanden in het jaar heeft samengewoond kunt u kiezen voor fiscaal partnerschap.
Indien u nog geen 6 maanden samenwoont of niet kiest voor fiscaal partnerschap dan is een vrije verdeling van de renteaftrek niet mogelijk.
U moet dan de rente opgeven gelijk het aandeel in de hypothecaire lening. Bent u voor de helft eigenaar en schuldenaar dan geeft u ook de helft van de renteaftrek op, alsmede de helft van het eigenwoningforfait.

Rente maximaal 30 jaar aftrekbaar.
In het belastingstelsel 2001 heeft de fiscus de renteaftrek beperkt tot maximaal 30 jaar.
Voor reeds lopende hypotheken is deze periode ingegaan op 01 januari 2001. De hypotheekrente op lopende lening zal dus nog tot 01 januari 2031 aftrekbaar blijven.
De periode van 30 jaar geldt voor elke nieuwe lening. Als u uw hypotheek verhoogt dan geldt voor dat leningdeel een nieuwe 30-jaars periode.
Hetzelfde geldt als u gaat verhuizen naar een duurdere woning..

Niet alle hypotheekrente is aftrekbaar.
 Alleen de hypotheekrente voor uw eigen woning is aftrekbaar. Indien u de hypotheekgelden voor andere doeleinden dan de hypotheek sluit is die rente niet aftrekbaar.
Dit geldt bijvoorbeeld als u uw overwaarde gebruikt voor een nieuwe auto, een vakantie of anders (niet besteed aan de woning, Een nieuwe keueen is dus wel aftrekbaar).
Hoewel de rente niet aftrekbaar is de rente vaak wel veel lager dan wanneer u een krediet zou nemen.



Voorlopige teruggave
 De rente over uw hypotheek betaalt u doorgaans maandelijks. U kan middels een (VT) Voorlopige Teruggave, bij de belastingdienst een dergelijk formulier ophalen.
Via de site www.belastingdienst.nl kunt u een programma downloaden waarmee u dit formulier elektronisch kunt invullen en versturen.
Nadat u de voorlopige teruggave hebt ingevuld zal de belastingdienst het belastingvoordeel (maandelijks) op uw rekening bijstorten.
Vanaf 2005 wordt door de belastingsdienst deze teruggave automatisch verwerkt. Een wijziging in uw hypotheek, rente percentage of WOZ-waarde kan dan aanleiding zijn om de voorlopige terugave te wijzigen.
 

Apart leningdeel om fiscale redenen
In het huidige belastingstelsel is hypotheekrente alleen aftrekbaar wanneer de lening is aangegaan voor aankoop, verbetering of onderhoud van de woning.
Omdat de hypotheekrente veel lager is dan de rente voor een krediet wordt vaak middels een hypotheek toch geld geleend. Een lage "leenrente" is vaak bepalend in deze
Voor het gedeelte dat u niet aftrekbaar is, wordt een apart leningdeel gesloten.
Wij adviseren om dit aparte leningdeel te sluiten, zodat u op dit leningdeel indien gewenst apart kunt aflossen. E.e.a. is een fiscaal gunstige regeling welke anders bij eventuele aflossingen  ook op de wel aftrekbare leningdelen zou door werken. Hetgeen renteaftrek over het wel aftrekbare deel verlaagt.


Renteaftrek bij verbouwing
Om betaalde hypotheekrente in aftrek te kunnen brengen voor de Inkomstenbelasting moet de lening zijn aangegaan voor de eigen woning. Het fiscus stelt zich immers op het standpunt dat rente niet aftrekbaar is tenzij de lening is aangegaan voor aankoop, onderhoud of verbetering van de eigen woning. Er moet dus een rechtstreeks verband zijn tussen de lening en de kosten voor of ten behoeve van de eigen woning. De bewijslast wordt bij de belastingplichtige gelegd. Bij een verbouwing is dit rechtstreekse verband soms moeilijk aan te tonen. Niet als in een keer de verbouwing betaald wordt vanuit de nieuwe hypotheek maar wel als de verbouwing gedurende een bepaalde periode plaatsvindt. Om helderheid te verschaffen heeft het Ministerie regels gesteld. In de recentelijk uitgevaardigde regels laat het Ministerie weten dat verbouwingskosten die binnen zes maanden na uit sluiten van de lening zijn gemaakt, geacht worden uit de lening te zijn voldaan. Het maakt dus niet uit of de opgenomen lening eerst naar een spaarrekening is gegaan en pas daarna de rekeningen zijn voldaan. Voor kosten die gemaakt na deze periode van zes maanden geldt deze veronderstelling niet. De belastingplichtige zal dan het verband tussen de lening en de kosten alsnog moeten aantonen. Een verbouwingsdepot kan dan uitkomst bieden.

Bij een verbouwingsdepot wordt de (aanvullende) hypotheeklening bij de bank in een depot gestort. Zodra nota's van de verbouwing voldaan moeten worden kan het depot hiervoor worden aangesproken. Het verband tussen de lening en de verbouwingskosten kan hierdoor eenvoudig worden aangetoond. Volgens het besluit van het Ministerie zal dit depot gedurende maximaal twee jaren als Box I lening worden aangemerkt. De rente die per saldo over de lening en depot verschuldigd is, is daarmee fiscaal aftrekbaar. Is het verbouwingsdepot niet of niet volledig opgemaakt gedurende deze periode dan zal de lening of het restant daarvan verhuizen naar Box III. De rente is dan niet langer aftrekbaar.

 

Bijleenregeling per 01 januari 2004
 In het huidige regelgeving geldt  dat overwaarde van uw huidige woning wordt aangewend bij de aankoop van een nieuwe woning.
Indien u dit niet doet en dus eigenlijk meer leent dat nodig zou zijn als wanneer u de overwaarde wel herinvesteert, krijgt u over dat meerdere geen renteaftrek.

Wat is overwaarde?
Overwaarde van uw woning is het verschil tussen  verkoopprijs en het saldo van uw huidige aftrekbare hypotheek.
Op deze overwaarde mogen de kosten van verkoop in mindering worden gebracht.(bijvoorbeeld de makelaarskosten)
Het restant heeft u volgens de fiscus dus beschikbaar voor uw nieuwe woning.  Dit is echter afhankelijk van hoe uw hypotheek is opgebouwd.

Wat wordt als uw aftrekbare hypotheek gezien?
Voor de berekening van de overwaarde zal de fiscus alleen uw aftekbare hypotheek meetellen (dat deel waarvoor u renteaftrek heeft) .
Indien u uw hypotheek verhoogd heeft en dit geld niet heeft aangewend voor uw eigen woning dan zal de rente over dat stukje lening niet aftrekbaar zijn( Niet aftrekbare hypotheekrente.).
Mogelijk in een apart afgesloten leningdeel.
De fiscus telt dit niet mee bij de berekening van overwaarde. Er zal dus een lagere hypotheek gelden en dus een hogere overwaarde.
Het is dus van belang onderscheid te maken in aftrekbare en niet aftrekbare leningdelen.
 

Wel of niet volledig financieren
Betekent deze regeling nu dat u altijd uw overwaarde dient te herinvesteren?
E.e.a. is afhankelijk van meerdere factoren zoals: